VAT od umowy najmu lokalu wynajmowanego przez Zamawiającego

Zamawiający w ramach umowy najmu  lokalu na swoją siedzibę w  budynku, w którym inne lokale są wynajmowane innym podmiotem przez tego samego wynajmującego ustalił jednolitą stawkę podatku VAT 23% od  miesięcznego czynszu oraz opłat za media ( ogrzewanie,  prąd ,woda) oraz  VAT 8%  za wywóz śmieci. Organ kontroli zakwestionował taki stan rzeczy twierdząc, iż jeżeli wynajmujący wystawia refakturę dla najemcy za  media ( wodę) to winien zastosować VAT w wysokości 8% .

Na skutek argumentacji Kancelarii organ kontroli dokonał zmiany swojego stanowiska poprzez uznanie uregulowania stawki podatku VAT w umowie najmu w sposób prawidłowy. Poniżej uzasadnienie:

Stan faktyczny:

Strony umowy najmu  uzgodniły, że z tytułu najmu lokalu Zamawiający będzie płacić miesięczny czynsz najmu za wynajmowane pomieszczenia  biurowe i magazynowe. Jednocześnie strony  doprecyzowały, że czynsz najmu nie zawiera tzw. „opłat eksploatacyjnych” za wynajmowany lokal oraz opłat eksploatacyjnych w częściach wspólnych, kosztów zużycia energii elektrycznej oraz kosztów usługi sprzątanie wynajmowanej powierzchni.

Strony uzgodniły, że opłaty eksploatacyjne będą płatne przez najemcę proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni, na podstawie refaktur wystawionych przez wynajmującego na podstawie  faktur dostawców mediów  bez dodatkowej marży, czy kosztów.

Szczegóły rozliczenia dodatkowych kosztów zostały uregulowane w załączniku  do umowy najmu zgodnie z którym, wszystkie dodatkowe opłaty związane z najmem lokalu rozliczane są procentowo w zależności od udziału w powierzchni wspólnej oraz od udziału w powierzchni ogółem.

Dla rozliczenia zużycia energii elektrycznej przyjęto zużycie energii na podstawie podliczników oraz cenę 1 KWh z faktury wystawionej na Wynajmującego przez dostawcę energii elektrycznej oraz udział w częściach wspólnych 15,27%.

Dla rozliczenia zużycia energii cieplnej przyjęto procentowy udział w powierzchni ogółem 7,79%  z faktury dostawcy energii cieplnej.

Do rozliczenia usługi sprzątania przyjęto wielkość powierzchni sprzątanej i stawki za 1m²  w kwocie 325,80m².

Natomiast do rozliczenia kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków przyjęto procentowy udział w powierzchni 10,47%,oraz cenę za m²z faktury wystawionej przez  Wodociągi.

Z treści umowy wynika, iż wszystkie opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za energię elektryczną były rozliczane w ten sam sposób w oparciu o stawki jednostkowe przyjęte w fakturze dostawy mediów  oraz procentowy udział w powierzchni wspólnej i powierzchni ogółem.

Rozliczenie kosztów eksploatacyjnych i kosztów energii elektrycznej jest możliwe tylko i wyłącznie w ramach umowy najmu przez wynajmującego. Nie ma fizycznej możliwości z przyczyn technicznej aby najemca samodzielnie rozliczył się z dostawcą wody, energii cieplnej czy elektrycznej poza umową najmu.

 Najemca otrzymuje również od Wynajmującego refaktury z tytułu o-opłat za wywóz śmieci i w takim przypadku stosuje stawkę podatku VAT 8% widniejąca na fakturze firmy realizującej odbiór wywóz odpadów. Usługa wywozu śmieci nie jest już tak ściśle związana z umową najmu i nie tworzą obiektywnie jednego niepodzielnego świadczenia ekonomicznego, gdyż Najemca obiektu ma organizacyjnie i technicznie możliwości samodzielnej segregacji i wywozu odpadów śmieci. Strony nie przewidziały w załączniku do umowy rozliczenia z tytułu odbioru i wywozu odpadów.

Zatem wobec wyraźnie odmiennego charakteru refakturowanych usług tj. tych ściśle związanych z użytkowanym lokalem , który zaopatrzony jest w wodę , prąd i ciepło oraz tych innych dodatkowych usług (odbiór i wywóz odpadów) Wynajmujący fakturował czynsz oraz refakturował koszty za wszystkie usługi związane z najmem określone w załączniku do umowy najmu według stawki  podatku VAT właściwej dla całej umowy najmu oraz refakturował koszty za usługi dodatkowe według stawki podatku VAT przyjętej na fakturze wystawionej dla Wynajmującego.

Stan prawny:

Zgodnie z indywidualną interpretacją podatkową Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy wydanej 28 kwietnia 2014 r. – nr ITPP1/443-149/14/MN jeżeli z zawartej umowy najmu wynika, że oprócz czynszu korzystający z nieruchomości zobowiązany będzie do ponoszenia również innych kosztów, oznacza to, że do podstawy opodatkowania winny być wliczane także te dodatkowe koszty bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu. Chodzi tu o koszty, którymi podatnik (tu wynajmujący) obciąża najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu: obciążenie za energię, wodę i ścieki.

W przypadku, gdy przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest usługa wynajmu nieruchomości, a poszczególne opłaty stanowią element cenotwórczy tej usługi, podlega ona jako świadczenie jednolite opodatkowaniu tym podatkiem według zasad właściwych tej usłudze, tj. opodatkowaniu stawką podstawową w wysokości 23% w przypadku najmu lokali użytkowych oraz innych pomieszczeń (lokali) niemieszkalnych. Reasumując otrzymywane przez podatnika wynagrodzenie z tytułu najmu nieruchomości, tj. czynsz oraz opłaty za energię, wodę i ścieki stanowić będą podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, w tym przypadku wg stawki podstawowej, tj. 23%.

Otrzymywane przez podatnika wynagrodzenie z tytułu najmu nieruchomości, tj. czynsz oraz opłaty za energię, wodę i ścieki stanowić będą podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, w tym przypadku wg stawki podstawowej, tj. 23%.

 Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2015 r. sygn. akt I FSK 906/15 stwierdził, iż w przypadku mediów w tym zużycia wody powinno być uważane za odrębne świadczenie od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów lub usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia, zaś sytuacja taka wystąpi, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów (wody). Sytuacja taka występuje w przypadku rozliczenia zużycia tych mediów (wody) w oparciu o wskazania liczników. NSA zauważył, że w odniesieniu do mediów, w stosunku do których możliwe jest przyjęcie kryterium zużycia to właściwe kryterium będzie decydować o odrębności tych mediów, a nie kwestia czy najemca miał możliwość wyboru świadczeniodawcy. W niniejszej sprawie najemca regulował należności za wodę w zakresie jej faktycznego zużycia wynikającego ze wskazań liczników i faktury wystawionej przez świadczeniodawcę. Tym samym podatniczka miała prawo do wyodrębnienia tych dwóch usług. Usługi wynajmu i zużycia wody stosując przynależne im stawki VAT, zaś organy podatkowe błędnie uznały, że usługa najmu wraz z opłatą za zużytą wodę były jedną kompleksową usługą opodatkowaną stawką jak za usługi najmu lokalu użytkowego.

 Wnioski:

Zamawiający prawidłowo zastosował jednolitą stawkę podatku 23 %  VAT dla wszystkich usług związanych z umową najmu określonych w załączniku do umowy pomimo tego, iż VAT od dostawy wody wynosi 8%.

zobacz też:Fiskus kwestionuje vat obowiązujący w przetargach

Różne stawki podatku VAT na tą samą usługę